【古家が建ってる土地の売り方】解体して更地にしないと土地は売れない？

老朽化した家屋が建っている土地を売却する場合、先に建物を解体して更地にしてからじゃないと土地を売却できないか？というご質問をいただきました。

基本的に古家が建っている土地の売り方というのは、売主が解体をする場合、古家を「先行解体」して「更地」で売り出すか？古家が建ったまま土地を「更地渡し」で売り出して買い手が決まってから解体するか？のどちらかです。

今回の記事では、土地売買における古家解体の時期について説明します。

基本は「更地渡し」買い手が決まってから解体すればOK

結論からいうと、古家を解体して先に更地にしなくても土地売却は可能です。「先行解体」して「更地」にしてから土地を売却するケースもありますが、個人の方が土地を売る場合は、土地の買い手が決まってから解体する、いわゆる「更地渡し」の売却方法がおススメです。「更地渡し」と「先行解体」のメリットとデメリットを説明します。

「更地渡し」で土地を売るメリットとデメリット

メリット　土地が売れる前の解体費の先払いがなくなる

先払いが亡くなる買い手が決まって売買契約をしてから引渡しまでに解体すればいいので、売れるかどうか分からない段階での解体費の支払いをなくすことができます。解体を決済直前に終わらせる段取りができれば、解体費用は売却代金から充当すればOK。自己資金からの持ち出しも不要となります。

デメリット　その１　見た目の印象が悪いと土地が売りづらい場合がある

古家の見た目がひどすぎると、土地の見学にきた買い手の心証を悪くする可能性があります。更地になると言われてもそのイメージができない買い手だと購入のモチベーションが下がるかもしれません。

デメリット　その２　空家で放置状態だと近隣から苦情がある場合がある

ずっと土地が売れずに放置された空家状態だと近隣住民からクレームが入る可能性があります。売れるまでは、防犯・治安上の問題が起こらないように管理をしておく必要があります。

「先行解体」で土地を売るメリットとデメリット

メリット　更地になると見た目の印象がよくなる

更地になっていれば、買い手が土地をみたときの印象がいいのは間違いありません。この土地を買ってどんな建物を建てようか。新しい生活のイメージができる状況というのは、買い手にとっては購入の判断がしやすいです。

デメリット　その１　解体費用の先払いが生じてしまう

土地が売れる前に解体すれば、当然ですが、解体費用の支払いをしないといけません。一般的な３０～４０坪くらいの木造家屋でも、解体費用は１００万～２００万くらいかかります。資金的な余裕のある方や解体してすぐ土地が売れる場合はいいのですが、いつ売れるかわからない状態では大きな負担になってしまいます。

デメリット　その２　土地の固定資産税が高くなる

土地と建物には固定資産税がかかっていますが、建物が建っている土地は税負担が軽減されています。建物を解体して更地にすると、建物の税負担はなくなりますが、土地の軽減がなくなり土地の税負担は高くなります。更地で１月１日をまたぐと翌年度の土地の固定資産税が２～４倍ほど高くなる可能性があります。

家屋を解体する場合の基礎知識

建物だけじゃなく土地上の構築物すべてを解体して更地にする

解体の範囲については、一般的には、売買対象地の土地上にあるすべての建物や構築物です。家屋はもちろん、庭木や庭石、樹木や塀やブロック、倉庫やカーポートや門扉。地中の建物基礎、給排水やガス配管も撤去します。処分残土が出る場合もあります。

解体工事の費用

解体費用の相場は春日井あたりでいうと木造建物で坪当たり30,000～40,000円くらいでしょうか。

解体の時期や場所や業者によっても価格差が出ますが、よく見かける木造２階建４LDKの延床面積３０坪くらいの建物躯体を壊すだけで100万円くらいかかります。

躯体以外にも、敷地内の門扉や土間コンクリートやブロック塀や樹木や残土など駐車場や庭の外構周りの撤去費用、また建物内に残置している家具家電や衣類食器などの生活廃品の処分費用も別途必要です。

道や土地が狭くて重機が入らないとか交通整理員が必要だとかの場合も割高となる可能性があります。

木造住宅の解体工事の期間

解体工事の期間については、一般的な３０坪くらいの木造住宅であれば、工期としては書類申請も含めて１カ月ほどです。

現場の状況や天候等で作業に制限が生じなければ、実際に工事が始まると実質は２週間ほどで現場作業は終了して更地になっています。解体工事が完了すれば、

解体業者から家屋の滅失登記申請に必要な解体証明等の書類を受領します。

買主と合意すれば古家付きでそのまま土地を売ることもできる

先行解体でも更地渡しでもなく、古家付きでそのまま土地を売る方法もあります。その場合は、買主が売買代金を売主に支払って土地建物の引渡しを受けたあと、自費で解体することになります。

売主としては解体費用の負担は直接的には免れますが、結局その分は売買価格で調整されることが多いです（解体費用分を値引く）。売主が自分で解体する場合と比べても、手取金額が大きく変わることはないでしょう。

一般の買主にとっては、解体費用分、売買金額が安くなったとしても好まれないパターンなので、売りにくくなる可能性がでてきます。

古家が建ってる土地は「更地渡し」で売るのがおすすめ

「先行解体」と「更地渡し」のどちらが土地を売りやすいかといえば、先に解体して更地にする「先行解体」です。

更地の方が買い手の土地の印象は良くなるからです。ただ、上記の通りに先に解体をするリスクもあります。特に、解体して更地のまま１月１日をまたいでしまうと、新年度の土地の固定資産税評価が高くなるので、先行解体の場合でも更地にするタイミングには注意が必要です。

ただ実際に、古家が建ってる状態であれば、「更地渡し」で土地を売ることは十分可能ですし、むしろそれが普通です。

買い手には、売主が解体して更地にして土地を引き渡す「更地渡し」の売買であることを説明をします。草木が伸び放題、家屋も荒れ果てて、よほど負の印象を与えるような状態でない限りは、現状のまま売り出しても、買い手は見つかります。

どの売り方が正解というわけでもないのですが、古家が建っている土地の売り方としては「更地渡し」が無難でおすすめです。

山本　直嗣

春日井シティ不動産（株）代表

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名古屋のお隣、春日井市で不動産業を営む。地元の鳥居松出身で鳥居松小柏原中OB。平成17年に春日井シティ不動産を創業し、不動産売買と賃貸管理を中心に１０００件以上の不動産問題を解決。趣味はラグビー。