【媒介契約の中途解約】土地を売るのをやめたい！？

Aさんは、土地を売ろうと思って、不動産屋さんに売却を依頼した。媒介契約を締結し、不動産屋は広告等の販売活動を開始している。しかし、親戚に売却を反対されてしまった。やっぱり土地を売るのをやめようと思うが、可能か？不動産屋にはどうやって話をすればいいのか？説明していきます。

不動産業者と媒介契約を結んだが、やっぱり売却をやめたい。解約は可能か？

媒介契約と言うのは売主が宅建業者（不動産屋）に不動産売却業務の仲介依頼をする契約のことをいいます。不動産業者は売主と媒介契約を締結した後に、媒介契約期限の３カ月以内に買い手をみつけるべく広告販売活動に尽力します。成功報酬なのでどれだけ販売業務をがんばったとしても買い手が見つけられず成約に至らない場合は無報酬となります。

媒介契約の「解除条項」

一般的な媒介契約では契約期間は３カ月です。つまり、３カ月経過して売買が成立しなければ媒介契約はそこで終了となります。

しかし、媒介契約書の条項には３カ月の期間にかかわらず「契約の解除条項」の記載もあります。

こんな感じです。

売主及び不動産屋は互いの義務を履行しないときは、媒介契約を解約できるとありますね。

ほかにも下記のような記載があるのが一般的です。

売主は、不動産屋に上記の行為があるときに媒介契約を解約できるとあります。

Aさんの場合は解約できるか？

Aさんは、媒介契約を締結してから、「親戚の反対で売るのをやめたい」というわけですが、この理由だと、不動産屋に違反行為があるわけでもなく一方的な売主都合なので、上記の解約条項にはあてはまりませんね。

残念ながら媒介契約の条項に従うならばAさんの理由で解約は認められそうにありません。不動産屋としても買い手がまだ決まってないにしても媒介契約までの査定や提案締結後の広告販売活動で費やしている労力はあるのであまりに一方的な理由で簡単に解約されるのでは酷な話です。

Aさんの立場も微妙です。悪気はないが、各家庭にいろいろな事情もある。いったん売ると決めたら、売主都合での解約はできないのでしょうか？

現実的には不動産屋の対応次第。解約できる場合もある。

じつは、現実的には、「売り止め」といって売主都合で売却中止になるケースというのは珍しくはありません。いくら媒介契約での契約期間の縛りがあるとはいえ売主が売りたくないと事情が変われば不動産屋としても無理やり売ることはできないでしょう。

Aさんも、不動産屋さんに正直に伝えて解約のお願いをするしかないのではないでしょうか。もちろん、不動産屋によっては売主の一方的なキャンセルを受け入れてくれない場合もあるとは思います。Aさんのような完全な自己都合での解約は立場が弱いのは間違いありません。

例えば、買い手も見つけて、売買合意もされたあとであれば売買契約前のキャンセルとしても報酬請求されたり買い手が決まってなくても広告費の請求されることもあるかもしれません。（それに応じる必要があるかは状況によりけり）でも媒介契約書には途中で解約した場合の具体的なペナルティの取り決めまではされていないでしょう。いずれにせよ３カ月経過すれば、媒介契約は更新しなければ終わります。

商談成立前なら事実上ノーペナルティで売るのを止められる

売主だけじゃないですが不動産に関することで当初から事情や状況がが変わることはよくあります。ただし、契約ごとに関しては、相手方のあることなので契約条項にない一方的な都合でのキャンセルは原則できません。

例えば、売買契約の場合、契約後の自己都合キャンセルは手付解除か違約解除が必須です。自己都合の勝手な解約はできません。どうしても解約したい場合は、手付金倍返しで手付解除するか、違約金を買主に支払って違約解除となります。

今回の媒介契約後の売主都合の解約に関しては、イレギュラーではありますが、現場としては有りえる話です。不動産業者としても、できれば避けたい話ですが、売主からやっぱり売るのやめると言われれば、現実的には受け入れるしかないと思います。

あとは、専属専任媒介、専任媒介か一般媒介かによっても不動産屋の対応も変わるかもしれません。一般媒介だったらそこまでごちゃごちゃすることはないでしょう。普通に他社に乗り換えられることもありますからね。

結局、冒頭のAさんは、その不動産屋に相談して、普通に媒介契約を解約できたそうです。第三者の不動産屋としては、そもそも親戚の反対というのが気になるところですが、そこはおいておきましょう。

山本　直嗣

春日井シティ不動産（株）代表

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名古屋のお隣、春日井市で不動産業を営む。地元の鳥居松出身で鳥居松小柏原中OB。平成17年に春日井シティ不動産を創業し、不動産売買と賃貸管理を中心に１０００件以上の不動産問題を解決。趣味はラグビー。