2024.06.01

【売れない高額査定が横行】どこよりも高い査定額を出す仲介会社は信用できるか？

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土地や建物を売ろうと思ったときに最初にすること。それは価格査定です。まずはいくらで売れるか知りたいですよね。

最近では、ネットで簡単に一括売却査定をすることも一般的になってきましたが、今すぐにでも最高額で売れるかのような、売主の期待をちょっと煽りすぎてる感があるので、売却査定の現場について実際のところを記事にしてみました。

土地の売却査定で他社と坪10万以上も違う？

ちょっと前の話ですが、春日井のある土地の査定依頼がありました。私の査定としては坪単価４０万。本当は３８万くらいが固いところでしたがその価格ならいつでも買い手は見つけられる。より高く売れる可能性を求めた結果僕が客付するにあたり売値の上限が坪４０万と判断してのことでした。そしたら売主さんはある業者は坪５０万以上で売れると言ったと。それで本当に売れるならすごい話だしその業者に絶対依頼すべきです。４０万円で査定した僕は目利きがおかしくて業者失格。の烙印を押されても文句は言えません。

売れる「かも」レベルの話にだまされないで

でもどう考えても、その土地が相場より１０万以上も高く売れるのはありえない。地域相場や物件状況をみても、近隣に売物件も数件あるけど売れ行きがいいわけでもない。地主さんに、本当に坪５０万で売れるのか？現実的な話か？希望的観測か？いま一度その業者に確認することをすすめました。結局、後で聞いたら、５０万で売れるかどうかはわからないけど売れるようにがんばりますって。そんなレベルの話でした。すぐにでも売れるものだと思っていた地主さんはがっくりしてました。

高額査定で売れない物件続出！？

いくらで売れるのか知りたいときインターネット上で複数の会社に一括で査定依頼ができるサイトを利用される方が増えています。物件の所在や広さや名前や連絡先など必要項目を入力していくと一度に１0社とか複数の会社から査定額の提案が届くという仕組みです。

一括査定は査定額は高めに出がち

不動産業者も他社と競争なので正式な売却依頼をもらえるように他社より高く売れるPRが欠かせなくなっています。そのため査定提示額が値上がり傾向になっています。売主としても高い査定額を提示してくれる不動産業者に売却をまかせたいと思うのは自然の流れです。

ここ最近、他社より高く売りますと高額査定で売却依頼を受けたにもかかわらずその査定額で全然売ってくれない不動産業者が増えています。売主としては高く売ってくれると期待して売却をまかせたのに、全然売れずに値下げばかり要請されて困っているという相談もよくいただきます。

仲介査定の仕組み

不動産仲介の査定価格というのは、「絶対」売れるという売値じゃなく、売れる「かも」という予想売値になります。不動産業者がその査定額で買ってくれるわけじゃありません。

不動産業者が売却査定の依頼を受けた不動産の価格を算出する場合、近隣で取引された成約事例や買い手の動向などを踏まえて、おおよそ3か月くらいで売れるであろう価格を想定して売主に提案します。

その査定額で買ってくれる人を「これから探します」というのが仲介というシステムです。

地域に精通している業者の査定額は大きく違わない

どの不動産業者も査定の根拠となるその地域の成約データは同じ事例をみています。それに査定物件の優れた点、逆に劣っている点を加味します。さらに市場動向を判断して、最終的な査定価格を提示します。物件の良し悪しの判断や買手の動向の読み方などで業者によるバラツキはある程度は出てきます。しかし地元の取引に精通している業者なら意図的じゃなければそこまで大きく査定額が変わることはありません。

売値は売主が自由に決めていいが、買い手がいるかは別の話

売り主としては、高く売りたいに決まっています。でも高いだけの査定だけで売却を依頼しようとするはまだ早いです。本当にその高い査定額で売れるのか？

買い手だって一生に一度かもしれない土地や家を買うのに相場を調べずに買う訳ありません。

高額の査定価格に期待して売却をまかせたのに全然売れない、時間が過ぎるばかりで塩漬け状態の物件になって、最後は大幅に値下げして売らざるを得なかった。無駄に時間だけ費やしただけなんていうのはよく聞く話です。最初から適正価格で売り出していたら多少でも高く売れたかも知れません。

買取査定は仲介より安くなるが必ず売れる価格

また買取査定の場合は、業者が買主としてその物件を買うという話なのでその査定額で必ず売れると判断してもいいでしょう。ただし、仲介での売却相場よりも安くなるので、少しでも高く売りたい売主にはおすすめできません。

高い査定額でも必ず売れるという具体的な根拠があれば信用できますが他の会社と比べて高い査定をちらつかせたところで、「売れるかもしれません。」「売れるように頑張ります。」そんな程度の話なら信用してはいけません。

業者の営業力で他社より高く売れる可能性はあるか？

不動産の売買は売主が希望した売出価格○○円に対して買主がその価格○○円でも欲しいもしくは△△円に安くしてくれたら欲しいというお互いの条件が合意したところが成約価格となります。

価格は需要と供給のバランスで決まります。相場坪４０万の土地だけど売り手は坪５０万で売りたいそして５０万でも欲しいという買い手がいれば理屈上は坪５０万で売買は成立します。でも現実としてはどうしてもその土地が欲しい相場より坪１０万高くても買うという買主はまずいません。

どうしてもその土地じゃないとダメという隣地購入とか駅近の一等地とか相場より高く売買されるケースもないわけじゃないけどそれは業者の営業力は関係ないし春日井の住宅地においては現実離れした話です。普通はほかの土地を探します。

売れない高額査定に騙されない不動産業者の選び方

売主としては、できれば高く売りたい、だまされて安く売りたくない、不安と期待が入り混じった中で、いい仕事をしてくれる不動産業者を見極めなければなりません。クルマの買取なら、業者が提示した金額で買ってくれる金額ですから、一番高い金額を提示してくれる業者に売ればいいのでわかりやすいですが、不動産仲介の査定は、あくまで売れるかもしれないという価格です。

そこで、不動産仲介業者の見極めのために、おすすめしたいのは、地元密着の不動産業者３社ほどに相場を聞いてみることです。まともな業者なら強引な営業することなく親切丁寧に教えてくれます。沢山の業者に依頼すれば、高く売れるというわけではありません。

飛びぬけて高い査定価格をだす業者がいたら現実に今すぐその高い価格で買うお客様がいるのか聞いてください。いるというなら買付証明書をもらってください。売れるように頑張りますというだけならハッタリ査定かもしれません。

営業強めの会社に多いですがノルマ達成のためまずは売却依頼をとるだけが目的でとにかく他社より高額査定で売主の気を引こうとする業者もいるのです。売却依頼を受けて少しするとやっぱり高くて売れないので価格を下げましょうなんて平気な顔で言ってきます。

安すぎる査定は見破りやすいが、インチキ高額査定が見破りにくい

売主にとっての一番のリスクは適正価格よりも安く売らされることです。相場なら坪４０万で売れる土地をあたかも坪３０万でしか売れないように売主の利益を損ねるような業者に騙されないためには複数の業者に査定額を聞けば簡単に回避できます。

ネット一括査定は、売り手が不動産屋に出向くことなく、複数の業者に無料でかんたんに相見積できるというのが画期的でした。しかしその反面で、現地調査や売主面談をしない簡易査定なのにもかかわらず、どんな物件でも高く売れるかのような誇大広告の影響か、業者も依頼をとるがための高額査定が横行するようになりました。ピンポイントで○○円じゃなく、幅の大きい○○円～□□円というアバウトな査定になりがちなので、あくまでネット一括査定は参考程度です。

どうか後悔のない不動産売却を実現してください。

友人知人が買いたいという話も要注意

余談ですが友人や知人がこの土地を欲しいと言ってた。というのも査定の時にお客様からよく聞く話のひとつです。この場合もいざじゃあ売るから買ってね。という話になるといまは全く買う気ないとか相場度外視の安ければ買うとか具体的な売買の話になると逃げごしになるケースのほうが圧倒的に多かったりします。都合のいい話に振り回されないようにしたいものです。

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