【親や身内なら絶対とめる】リースバックをおすすめしない理由

Aさん

山本くん、いまから時間ない？急で悪いけど、後輩（Bさん）のことで相談があるんだわ

旧知のAさんから慌てた様子で早朝に電話があり、さっそくBさんと一緒にうちの事務所で話を聞くことに･･･。

Bさんが切羽詰まって先輩のAさんに相談しにいき、私にこの話が回ってきたというわけです。

リースバックってなに？

「リースバック」というのは、簡単にいうと、いま住んでる自宅を売ったあとも、そのまま住み続けられるという、自宅の新手の売り方です。

まずは売主としてリースバック業者と売買契約を結んでから、今度は、借主ととしてその業者と賃貸借契約を結ぶ。

自宅を売ってから、自宅を借りなおす形で、自宅の所有者から賃借人に立場は変わるが、自宅での生活は変わらず続けられるというもの。

「売却代金」は売買契約により所有権移転と同時に、「買主」となるリースバック業者から受け取れますし、逆に「賃料」は、賃貸借契約により「元自宅」に住み続ける限り、「貸主（大家）」となるそのリースバック業者に払い続けなければなりません。

Bさんがリースバックに手を出した理由

Bさんは、５０代後半の独身男性で、８０代のお母さんと二人暮らし。半年前から無職となり、住宅ローン返済が３カ月滞っていました。

Bさんの事情とリースバック契約までの流れを聞くとこんな感じ。

結局、住宅ローンの滞納をなんとかする為、普通に自宅を売ろうとしたが、高齢のお母さんがいるので、売ってもそのまま住み続けられるリースバックに興味を持ったと。まずは話だけ聞こうと、たまたま問い合わせた大阪のリースバック業者と流れのままつい契約してしまったのでした。

リースバック業者との契約条件は？

Bさんと大阪のリースバック業者との契約の条件はこんな感じです。いくらで売るのか？いくらで借りるのか？どんな条件で契約するのか？ここが一番肝心なところです。

Bさんのリースバックで売却と賃貸の契約後の手取り額

Bさんが、大阪の業者とリースバックで自宅の売却で得る手取り額は、

• 売却金額８００万円ー諸経費４０万円＝手取り７６０万円

そこから滞納している住宅ローンを完済すると

• 手取り額７６０万円ーローン残高４００万円＝正味手取り３６０万円

さらに、自宅を借りる賃貸借契約金を払わなければなりません。

• 正味手取り額３６０万円ー賃貸契約金５０万円＝手元残り３１０万円

今回の売却を急いだ大きな要因である、住宅ローンの滞納は解消され、３１０万円の現金が手元に残ります。その代わり、これから毎月家賃８万円を払い続ける必要があります。

そしてお母さんと今の自宅で変わらず生活をすることができます。

「Bさん、よかったですねー、これで安心してお母さんと暮らしていけますねー」

そう言ってあげたい気持ちはなくはないですが

「なんでこんな契約しちゃったの？めちゃくちゃ不利じゃん」

これが率直な感想です。

Bさん自身もリースバック契約したものの、すぐ後悔してキャンセルしようとしたわけですが、これから今回の記事タイトルにあるように、私が「親や身内なら絶対とめる」とつづった理由を説明していきます。

Bさんのリースバック契約の３つの問題点

リースバック契約そのものが悪いというわけではないし、自宅を売ってもそのまま住み続けられる仕組みは、家族間や経済的な事情によってメリットのある選択肢になりえると思いますが、

ただ、Bさんの場合、契約条件がよくない。それが問題です。

1. 売却価格８００万は安すぎる
2. 仲介手数料も取られている
3. 定期借家契約は借り手が不利

１．売却価格８００万は安すぎる！

Bさんの自宅なら普通の買取でも９００～１０００万円位は狙える。ちなみに一般の土地相場でいえば１５００万位。リースバックは買取と一緒なので、普通に不動産を売るよりも安くなってしまうのは仕方ないですが、８００万円はちょっと安すぎる。

２．仲介手数料をとられてる！

Bさんの契約は、買主が大阪のリースバック業者さんで直接売買契約してると思いきや、仲介手数料が計上されていた。仲介会社をはさむ形なら仕方ないところもあるが、お金に切羽詰って契約を急いだBさんを思うと無駄な出費をさせられてるなという感じ。

３．定期借家契約は追い出される危険！

「定期借家契約」というのは、契約期間満了で「必ず契約が終了」するのです。いわゆる「普通借家契約」は借主がまだ住みたいと希望すれば大家は正当事由なく拒否できず「契約更新」となります。しかし定期借家の場合、新たに契約をし直さないと住み続けられないのです。大家に新たな契約を拒否されたら退去しないといけない。定期借家は住み続けたい借主にとっては大きなリスクとなります。

普通の売買より金銭的な損失が大きすぎる

仕事もなくローン滞納で切羽詰っていたAさんからすると、ローンも一括返済できて、愛着のある家で母親を住ませ続ける方法は、リースバックしかないと思っても不思議じゃないし、現実的にそれを実現させる方法であるのは間違いない。

しかしリースバック業者はビジネスなので、なるべく買い値は安く、なるべく賃料は高く、なるべく費用をとる、いざとなったら退去させられるような条件の家しか買いません。

リースバックというのはそもそも、売主にとって普通の不動産売買よりも金銭的な損失を受け入れざるを得ない構図になっています。

リースバックが定期借家契約になる理由

定期借家契約（定期建物賃貸借契約）とは、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に契約が終了する契約のことを言います。定期借家じゃない、いわゆる普通の賃貸借契約では、正当事由（貸主がその建物を自己使用する理由など） が存在しない限り、大家さんからの更新拒絶がしにくい契約（ほぼ不可能）となっていました。

大家にとっては、借主の権利が強い従来の普通借家契約では、家賃滞納や近隣トラブルを起こす不良入居者など、望まぬ賃借人を簡単には退去させられないのが大きなリスクです。リースバックで大家となる業者はそういうリスクを嫌うので、定期借家を望みます。再契約はできるという建前になってますが、不良入居者を抱えてしまうリスクは排除しておきたいのは当然と言えば当然ではあります。

あともうひとつ、リースバック業者は、当面は売主でもある元の所有者に貸して家賃収入を得ますが、最終的な目的は、買い取った物件を将来、転売して利益を得ることです。入居者付きのままでは高く売れませんから、確実に退去させられる定期借家契約じゃなければ、そもそもリースバック業者の事業として差し障りが出てきてしまうのです。

Bさんは手付解除（手付倍返し）で５０万損してでも解約すべし！

Bさんはすでに売買契約済なので、基本的にはリースバック手続きを進めるしかないのですが、契約は二日前に締結したばかり。契約キャンセルの申入れは断られてはいるものの、「手付解除」で解約方法が残されています。

契約書を見ると契約後１週間が解除期限。業者は渋るでしょうけど、Bさんが望めば、手付解除で解約できます。

このままリースバックで住み続けるにしても、手元資金は３１０万しか残っていません。これから毎月８万円の家賃を払い続けなければならない。

さらに定期借家契約なので、２年の契約期間が終われば、基本は契約終了。事実上、いつまでも住み続けられる「普通借家契約」と違って、理屈としては再契約はできるけど、大家に拒否されたら退去しないといけない。

Bさんは定期借家のことは理解してなかったけど、契約上はそうなってるので、あとで知らなかったは通用しないのです。母親のことを考えて、自宅に住み続けるために、わざわざリースバックを選択したはずなのに、先のリスクが大きすぎる。

本来、リースバック契約をする前にすべきこと

まずはローン滞納の件を銀行に相談です。契約を急いでしまったのは、銀行の督促に焦ったからで、実際はまだ滞納３カ月ですから今すぐ差押えになるわけでも競売になるわけでも立ち退きしないといけないわけでもない。毎月の支払いは５万円、現在１２万円分の滞納、ローン残高も４００万円ほど。このまま放っておくとマズイですが、正直、自宅を売ってなんとかしないといけないレベルではない。

次にしないといけないことは仕事を探すことです。最悪、半年１年かかっても、仕事さえ見つかれば、ローン滞納の件もなんとかできます。それで元の生活に戻れるはずです。そうすれば売る必要はなくなるし、あと７年ほど頑張ればローンも完済できてもっと楽になる。Aさんにそれをすれば、わざわざリースバックに手を出して、自宅を手放す必要もなかったのです。

Bさんは手付解除を選択した

結局、Bさんも、自分が早まったことに気づいて、手付解除をすることに決めました。手付倍返し分の５０万は先輩のAさんの協力で工面。大阪の業者もかなり渋ったようですが、最後には応じてくれたようです。

実はBさんには兄弟がいたのに、家族のいろんな事情で相談できずに、すべて一人で背負ってしまったことも、今回のトラブルを招いた要因の一つでもありました。思い切って助けを求めたところ、一時的ではあるけど資金的な協力も得られたようです。

生活資金や残りのローン返済については、仕事が見つけない限りは解決しないですが、家を売らずに望みをつなぐことはできました。正直、楽観はできませんが、あとはBさんの頑張り次第です。

リースバック契約は最終手段

リースバックというのは、自宅を売って資金を得てもなお、自宅に住み続けられる。というのが売り、メリットです。まさにBさんは、目先の資金に困っていたが故に、そして負担を掛けたくない高齢の母親との同居を続けるが為に、良かれと思って契約したリースバックは、普通の売買契約に比べて金銭的に損する内容でした。

手付解除したからといって、Bさんの資金繰りが良くなる保証はありませんが、リースバックを進めていても目先の資金繰りが少し楽になっただけで、この先、住宅ローンの支払額より高い家賃を払い続けることを考えれば、早晩行き詰まる可能性はむしろ高くなったのではと思います。大阪の業者さんには申し訳ないですが、Bさんは手付解除できて結果として金銭的にもよかったはずです。またやり直すチャンスができました。

リースバックというのは、普通に売るより売却金額がかなり安くなる、賃料がやや高めに設定されがち、定期借家なら退去のリスクがある、というデメリットをよく理解して検討しないといけません。

少なくとも１０年も２０年もまだ生きる可能性がある人が選択するものでないと思います。普通に家を売るのと比べて、下手したら手取りは半分近くになる可能性もあるので、あとでこんなはずじゃなかったと後悔することのないようご注意ください。

山本　直嗣

春日井シティ不動産（株）代表

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名古屋のお隣、春日井市で不動産業を営む。地元の鳥居松出身で鳥居松小柏原中OB。平成17年に春日井シティ不動産を創業し、不動産売買と賃貸管理を中心に１０００件以上の不動産問題を解決。趣味はラグビー。