2024.04.22

【春日井の土地売却の流れ】あなたの不動産を売るための正しい手順

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はじめて不動産の売却をされる方に向けて、無料相談や価格査定から売買契約・残金決済までの流れを説明します。売主として知らずに損しないように正しい売却の手順を知っておきましょう。土地や戸建やマンションの売却をご検討の方は必見です。

１．まずは「売却相談」

土地や戸建てやマンションなど不動産の売却をお考えになられたら、まずは不動産業者に売却相談をされることをお勧めします。

いくらで売れる？
売ったらいつお金がはいる？
手取りはいくらになる？
税金の負担は？
親族の意見がまとまらない
高く売りたい
早く売りたい

「まだ売るかどうか決まってない」「強引な営業をされるんじゃないか」と心配になるかもしれませんが、最初はメールや電話だけのやり取りで対応してくれる不動産会社を選べばOK。どこに頼めばいいかわからないという方は、「春日井市の不動産」であれば地元密着で不動産売買を熟知した「春日井シティ不動産」にご相談ください。

不動産売却は大きな決断がいることです。売却の目的にもよりますが、親や子どもの意見に左右されることも多いので、売却相談でのアドバイスをもとに家族で話し合えるといいですね。

２．いくらで売れるか「価格査定」

不動産業者が査定価格を提示するにあたりお客様にその根拠を示さなければなりません。適正な価格をお伝えするために、土地や建物の状況や地域特性も確認して、権利関係や法令上の制限なども法務局や役所で調査します。

	項目	なにを調べる？	ポイント
①	現地調査	土地建物の現況、近隣環境の確認、給排水施設、電気・ガスの施設、境界・越境物の有無、土地建物の利用状況ほか	実際に現地を確認しないとわからないことがたくさんあります
②	法務局調査	登記簿記載事項、隣接所有者、公図・測量図・建物図面ほか	物件にかかわる権利関係を確認することも重要です
③	役所調査	都市計画法・建築基準法の制限、道路管理関係、上下水ガス埋設管状況、その他の法令制限ほか	物件の使用や建築にかかわる法令上の制限も調べます
④	売買事例調査	過去の近隣の成約事例や現在の近隣の販売事例の収集	いくらで売れるか一番の指標となります
⑤	市場流通性調査	現在の不動産市場における買手の動向など	物件のニーズを確かめて現実的な売却方法を提案します

査定価格の提示

上記調査を経て、物件特性や近隣売買事例、買い手ニーズや市況を加味し、おおよそ３カ月以内に売却が見込める価格を査定価格として提示します。

「簡易査定」「仲介査定」「買取査定」の違いとは？

	種類	どんな査定？	アドバイス
①	簡易査定	現地調査せず、近隣の物件売出価格や成約価格を参考にして査定価格を算出します。机上計算なので正確な査定と大きな違いが出る可能性があります。	まだ売る気はないけど、いくらで売れるか知りたい方にオススメです。
②	仲介査定	現地で土地建物の現況・周辺環境等をチェック。具体的な売却を目的とした現実的な売れる価格を知ることができます。	売買仲介におけるオーソドックスな査定方法です。現実的な売却のご提案ができます。
③	買取査定	至急に売却換金したい物件を業者が買い取る方法です。ただし、仲介での売却価格よりもかなり安くなるデメリットがあります。	とにかく至急資金化が必要な方は買取がオススメ。内密に売却することも可能です。

一般的な仲介での売却は「仲介査定」でOK。とにかく急ぎで換金の必要がある方は「買取査定」、売る気はないが目安だけ知りたい方は「簡易査定」で、査定方法に応じた価格がわかります。

不動産売却にかかる費用する

不動産を売却するにあたり売主が負担しないといけない費用があります。「売却金額＝手取り額」ではなく、「売却金額ー諸費用＝手取り額」となります。

	項目	どういう費用？
①	仲介手数料※	不動産売買が成約した場合にのみ、売買金額に応じて所定の仲介手数料が必要となります。（ご売却相談や媒介契約をいただいてもご成約に至らなかった場合は仲介手数料は必要ありません。)
②	登記費用※	所有権移転登記のために必要な費用です。また、ローンの残金があり抵当権の設定がある場合には、抵当権の抹消手続きが必要となります。
③	印紙税※	契約書に貼る印紙代です。売買代金により額面は異なります。
④	確定測量	隣地との境界を確定させる場合、面積を確定させる場合に必要になります。（売却物件がマンションの場合は必要ありません。）
⑤	解体費用	売却物件が土地で、古家があり更地にして引き渡す場合は建物の撤去費用がかかります。
⑥	譲渡税	不動産売却により譲渡益が出た場合、所得税・住民税の納税が必要となります。ご売却不動産の所有期間や居住用財産であるかなど、諸条件により計算方法が異なります。

※は通常の売買取引で売主が必ず負担する費用です。

販売価格（売り出し価格）の決定

不動産業者は査定価格を提示しますが、いくらで売り出すかを決めるのは売主です。査定価格で売り出してもいいし、それより高くしてもいい。希望価格で売れるかは別として売主が自由に決めることができますよ。相場より高くし過ぎて売れずに困る、逆に安くしすぎて早く売れすぎて後悔する、そうならないようによく不動産業者と相談して販売価格（売り出し価格）を決定します。

３．「媒介契約」を締結

不動産を売ることを決めたら、不動産業者に正式に売却依頼をします。その証として、売主は、売却を依頼する不動産業者と「媒介契約」を締結します。「媒介契約」は、宅建業法第３４条の２に定められている「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類あり、売主は不動産業者とこの３つのどれかで媒介契約を結びます。いずれも契約期間の上限は３ヶ月です。その期間で買い手が見つからず売却できなかった場合は、媒介契約を更新することができます。

	媒介種類	媒介の内容
①	専属専任媒介契約	売主は、依頼した不動産業者以外の不動産業者に、重ねて不動産売買の媒介を依頼する事ができません。又、依頼した不動産業者が探索した相手以外の者（自ら発見した相手も含む）と、売買の契約を締結する事ができません。依頼を受けた不動産業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録し、1週間に1度以上販売状況を報告します。
②	専任媒介契約	売主は、依頼した不動産業者以外の不動産業者に、重ねて不動産売買の媒介を依頼する事ができません。依頼を受けた不動産業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に1度以上販売状況を報告します。
③	一般媒介契約	売主は、複数の不動産業者に重ねて依頼する事ができます。他の不動産業者の名称と所在地を依頼した不動産業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。依頼を受けた不動産業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と依頼者に対する活動の報告義務はありません。

専属か？専任か？一般か？おすすめの媒介のタイプは？

業者のホンネは専任で依頼してほしい

業者の立場を正直に言えば、自社だけに依頼してほしいのが本音。つまり専任か専属で依頼してほしい。なぜか？一般媒介だと他社との競争となるシステムなので、自社を通じて買手を見つけなければ報酬はゼロ。でも専任か専属の場合は、必ず売主の仲介業者として売買契約を仲介することになるので、報酬がゼロになる心配がないのです。良いか悪いかは別としてそういうシステムになっています。

専任より一般の方がいいのか？

よく専任はダメで一般の方がいいという意見を聞きますが、結論をいえば、媒介の形態に関してはどれでもいいと思います。売主にとっては大事なことは、より高くより早く、そして安全に売買取引が完了すること。一般媒介だから高く売れるとか早く売れるというわけでもないし、専任媒介だから安く売らされるとか時間がかかるというわけじゃないのです。不動産売却の成功のカギは不動産業者（営業マン）の実力です。信頼できる業者に依頼できるかが重要です。

私が売主なら専任か、一般で２～３社に依頼します

私なら信頼できる不動産屋がいればそこに専任でまかせます。不動産屋の知り合いがいなければ、無料査定で３～５社に話を聞いてその中から２～３社に一般で依頼します。売却が成功するかどうかは、会社の規模は関係なく、営業マンの人柄と実力がすべてです。

４．「販売広告」して買い手を探す

不動産業者は売主と媒介契約を締結しますと、いよいよ買い手を探すための売却広告活動を始めます。広告活動は不動産業者がおこないますが、売主は広告宣伝費用等を支払う必要はありません。

春日井シティ不動産の広告活動

春日井シティ不動産ホームページに物件掲載
アットホームなどポータルサイトに物件掲載
購入希望登録をしているお客様へのご紹介
提携ハウスメーカー・地場建築業者各社へのご紹介
物件対象エリアの不動産会社へのご紹介
オープンハウス、現地案内会の開催
指定流通機構（レインズ）への登録
物件対象エリア近隣にチラシ配布
春日井シティ不動産の事務所店頭紹介
新聞折り込み広告、新聞紙面広告

積極的な広告販売活動により買い手を探します。定期的に売却活動内容のご報告を書面又はメールにて随時行います。

お部屋の見学希望に対する準備

買い手がお部屋の内覧に来られるときには、売主として以下のような事を心がけておくと、買主様に良い印象を与える事ができます。

見学のときの好印象な準備

ご案内前に整理整頓をしておく
簡単でいいのでお掃除をしておく
キッチン、風呂場、トイレの水周りは目立つ。片付けておくとより好印象
意外と気になるキッチンや浴室の臭い。パイプ洗浄剤などで清掃すると効果的
曇りの日はお部屋の電気など点けて明るく見せるように工夫を
駐車場や庭の手入れもしておくとベター
玄関の靴、サンダルは下駄箱に整頓しておく
お客様用にスリッパや靴べらなど用意しておく

売主としてはなるべく、整理整頓をして清潔感を出せるよう心がけたいです。これまで住んでこられた愛着のある家だからこそ、伝えられる良さがあると思います。周辺の買物や生活施設など住民ならではの「この家はここが良いんです」という、売主ならではの視点は買主にとってもぜひ知りたいポイントです。

５．購入希望者による「条件交渉」

販売活動により広告を見たお客様から資料請求や見学希望の問合せが入ります。物件を気に入って購入を希望すれば、買主は購入申込書を提出します。購入申込みはこの条件で物件を買いたいという買主の意思表示。価格交渉があるかもしれないし、価格以外にも買主が希望する購入条件があれば、それに対して売主がその条件を受け入れるかどうか回答をします。お互いに条件が合意できれば売買契約に進みますが、交渉決裂となる場合もあります。買主が住宅ローンを利用する場合は、事前審査を経てから売買契約となります。

６．交渉成立したら「売買契約」を締結

売主と買主の間で、不動産の売却価格と諸条件が合意したらいよいよ売買契約書を取り交わします。その際、買主から手付金をお受取いただき契約成立となります。不動産業者は売買契約前に再度物件の調査をいたします。物件調査により問題点の有無などをあらためて確認した後、買主への重要事項説明、そして売買契約へと続いていきます。

１．重要事項説明書作成および説明

売買契約に先立ち、不動産業者が買主に対して不動産の重要な事項について書面を作成し説明致します。

２．不動産売買契約の締結・手付金の受領

売買契約書にご署名ご捺印、買主より手付金を受領し契約成立です。契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて双方の権利や義務を履行する事になります。義務に違反すると違約金の支払いが課されることもありますので、不明な点は必ず担当者にご確認下さい。

契約時に必要な書類等

実印
ご本人確認資料（運転免許証など）
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
登記済証または登記識別情報通知書
収入印紙（売買金額によって額面が異なります）

契約したら買主と売主がすること

売買契約締結後は２～３カ月後の決済引渡しにむけて売主と買主はそれぞれの準備にとりかかります。買主は資金の準備、ローン利用する場合は銀行で融資申し込み手続きをします。売主は例えば土地売却なら測量や解体、戸建やマンションなら引越しや荷物の撤去などあらかじめ決めた期日までに履行して引渡に備えます。

７．「残金決済・物件引渡」で取引完了

残金決済は売買の最終の手続きです。買主は残金を売主に支払い、売主は物件を買主に引き渡します。所有権移転登記も同日におこないます。つまり不動産の所有権が完全に売主から買主に移動する手続きとなります。売主にとっては売買代金すべて受け取ると同時にご自身の不動産を物理的にも本当の意味で手放す日となります。

場所は買主の指定銀行

通常は、買主が住宅ローンを利用する銀行で、売主と買主と司法書士と不動産会社などの関係者全員の立会いの下、原則として銀行・法務局が営業している平日の午前中か昼一番におこなわれます。登記手続きに必要な書類等を司法書士が確認して問題なければ買主から売主への売買代金残金の支払いをおこないます。

残金決済当日の流れ

買主指定の銀行に集合

売主・買主・司法書士・不動産業者等の関係者が集合。

司法書士による必要書類・本人確認

司法書士が所有権移転登記に必要な書類チェックと本人確認をします。

買主より残代金の受領

買主から残代金を受け取ります。通常は銀行振込となりますが、現金での受け取りも可能です。

固定資産税や管理費等の精算

固定資産税や管理費など負担金の清算をします。引渡し前日までは売主負担、当日からは買主負担として日割り清算で行うのが一般的です。

鍵や関係書類の引渡

買主へ物件の鍵や関係書類一式を引渡します。マンションの場合、管理規約・パンフレットなどもあれば一緒にお渡しください。

売却費用の支払い

仲介手数料や登記費用、その他必要に応じて費用の支払をします。

残金決済・引渡完了

以上をもって、売買契約が完了となります。

残金決済は不動産売買の流れにおいての集大成となる一大イベントですが、銀行内で事務的に手続きが進んで１時間ほどで終わります。特別なセレモニーもないのが一般的なので拍子抜けされる方もいらっしゃいますが、正真正銘これが不動産売買の決済で取引完了となります。

翌年に「確定申告」をする

売主は翌年に不動産譲渡の確定申告による納税手続きをします。

不動産を売却した翌年の２月～３月が申告時期です。お忘れのないようご注意ください。

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