2024.04.09

【買取査定の仕組み】買取価格が通常より安い理由

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春日井のマンション売却を検討中のお客様から、「買取価格」についての違いについて、ご質問がありました。

買取だとすぐ売れけど安くなると聞いたけど、どれくらい価格が違うの？

今回の記事では、不動産の買取が普通に売るより安くなる理由とその仕組みについて説明していきます。

普通は「買取」じゃなく「仲介」で売却するのが一般的

ほとんどの物件は「仲介」で、広告宣伝により、買手を探して、売買契約を成立させます。

売り出して３カ月くらいで売れるであろう価格です。

この仲介で売買取引された価格が、いわゆる世間一般の「売買相場」です。

業者が転売目的で購入するのが「買取」

「買取」というのは、一般個人ではないプロの「買取業者」が、転売を目的として物件を購入します。買取で物件を仕入れたら、リノベーション（リフォーム）して商品化、広告宣伝して買手を探して売却という流れになります。

相場よりいかに安く買えるか？

が肝となるビジネスモデルなので、業者によって価格差はありますが、通常の売買相場より安く買わないと事業が成り立ちません。

売主としては、売値が安くなってしまいますが、すぐに契約してお金を受け取ることや、土地や建物の欠陥責任を負わずに売ることが可能となります。早ければ、数日から数週間で売却を終えてしまいます。

また仲介業者を入れずに直接買取業者と契約する場合であれば、仲介手数料が不要になるというメリットもあります。

業者は買取価格をどうやって決めるのか？

さて、物件を買い取りたい業者は、どうやって買取価格を決めるのでしょうか。ざっくりですが、マンション買取の価格算出のプロセスは、下記のような流れになります。

いくらで売れるか？の目利きで「買取価格」が決まる

あるマンションを買い取って、最終的には「１８００万円」で売り切る！という「読み」をした業者Ａがいるとします。

利益を２割（この例なら「３６０万円」）取りたいなら、「仕入（買取価格）」と「リフォーム」と「諸経費」の合計を「１４４０万円以内」におさえる必要があります。仮に、リフォームで「２００万円」、諸経費が「１００万」かかるとすると、マンションを買い取る金額は最大で「１１４０万円」ということになります。

１８００万ー３６０万ー２００万ー１００万＝１１４０万円

売主が「１１４０万」で売ってくれるかどうかは別として、業者Ａが買取る価格はこのような計算によってはじかれるのです。

業者によって買取価格は違う

買取価格はどの買取業者も、基本的に上記の流れで算出しますが、買取価格は違います。業者としては、赤字になるリスク軽減のために、極力安く買いたいですが、ライバル業者より高い価格を出さないと物件を買えないというジレンマがあります。

買取価格が高めに出せる業者の傾向としては、再販する価格を強気にみれる、リフォームを低コストできる、得意エリアの物件である、在庫が少なく仕入れの意欲が強い時期など、の特徴があります。もし別の業者Ｂが、上記のマンションを、再販１９００万円で売れ切れる！利益は１割（１９０万）でＯＫ、リフォーム工夫して１００万円に抑え、諸経費は１００万と判断したとします。

その場合の買取の上限価格としては、「１５１０万円」ということになります。

１９００万円ー１９０万ー１００万ー１００万＝１５１０万円

上記の例は、極端ですが、同じマンションでも「１１４０万」と「１５１０万」、業者の再販価格やリフォームの目利きによって、３７０万円も違ってきます。

売値が安いのに「買取」を選択する売主のメリットは？

一般的な売主は、価格が安くなってしまう買取ではなく、普通に広告をして少しでも高く売ることを希望します。しかし中には、多少安くなってもいいから「買取」で売却されるお客さまもいらっしゃいます。買取にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

すぐに資金化できる

とにかく１日も早く売却したい。いますぐ資金化したい。仲介のように、広告して買い手を探している時間がない。そういう事情があれば、買取の場合、すぐに契約して、引渡ができれば、早ければ数日から数週間で売却代金を受け取ることができます。

誰にも知られることなく売却できる

近所や親族に内緒で売りたいというお客様もいます。仲介で売る場合は、広告や現地案内など公開状態なので、内緒で売ることは不可能です。でも買取であれば、業者が内々で価格を算出して合意できれば、周りとのかかわりをシャットアウトして売却することができます。

面倒な責任を回避できる

普通は、不動産を売るとなれば、打合せや手続き、片付けなど売主として対応すべきことがあります。また、売ったあとでも、なにか物件に欠陥が見つかったときには、売主が賠償責任を負うケースもあります。買取の場合は、売買後に欠陥が見つかっても売主は責任を取らなくていい、片付けもせずに現状のまま引き渡せばいいという売り方もできます。