【月極駐車場の始め方】初期費用をおさえて空地を有効活用したい

空地を駐車場にして貸したい

土地を駐車場にして貸したい。という相談がたまたま２件ありました。

土地を貸して収入を得たい相談が増えています

土地を所有しているだけでは、税金の負担や草刈の手間など維持が大変なので、駐車場などで人に貸して収益につなげたいという人が増えています。

空地・空家を所有しているが・・・

土地を駐車場にして貸すというのは、アパートやマンションを建てて貸すのと比べると、手間やコストが少なく手軽にできる土地活用と言えます。

今回の記事では、駐車場の始め方について説明します。

月極駐車場は儲かるのか？

土地を駐車場にして人に貸すというのは、土地活用としては比較的かんたんに始めることができます。

ただ、春日井の場合、月極駐車場で儲けるというレベルにはいかないと思います。

都会や駅前の一等地にある時間貸パーキングは別として、春日井の一般的な月極駐車場だと、場所や土地にもよりますが、賃料は月額３０００円～６０００円程度、台数５～２０台くらいの規模がほとんどです。

土地を遊ばせておくよりは、大きな手間やコストをかけずできるのであれば、固定資産税以上の収入を稼いでくれる駐車場運営のメリットは大きいと考えます。

しかし、月極駐車場の需要があるところとないところがありますので、費用対効果のバランスを考えて、効果的な土地活用になるのかどうか判断することになります。

駐車場運営のメリットとデメリット

月極駐車場の一般的なメリットとデメリットを説明します。

駐車場のメリット

1. 賃料を得られる
2. 契約解除がかんたん

駐車場のデメリット

1. 整備のコストが発生する
2. 貸主として運営の手間が発生する

月極駐車場のメリット

１．賃料収入を得ることができる

最大のメリットというか、目的はこれにつきます。春日井の相場で言えば、１台月額４０００円～６０００円くらいのエリアが多いのではないでしょうか。

春日井駅や勝川駅近辺だと、１００００円くらいするところもありますし、郊外に行けば、３０００円とかも普通にあります。あとは、土地の広さと地形によって何台分とめられるのか？それによって、収入見込みをたてることができます。

大きな金額ではないですが、仮に月２～３万円の収入だったとしても年間２～３０万円以上の収入になります。固定資産税くらいは十分まかなえます。

ただ借り手がいないエリアもあるのでニーズの見極めが大事になってきます。

２．契約解除が容易。いつでも土地が返ってくる。

これも、貸主としては大きなメリットです。駐車場の賃貸借契約というのは、契約解除が容易にできるのです。

いま駐車場で活用してたとして、将来、その土地を自己使用したいとか売りたいとかなったときに、容易に駐車場契約を解除して土地を返してもらうことが可能です。

もしマンションやアパートなど建物を貸してる場合は契約解除はむずかしく、一般的な建物賃貸借契約だと、いったんその不動産を貸してしまうと貸主の都合で借主を退去させられません。

そのため、土地を「一時的に」活用する目的なら「駐車場で貸す」というのはベストな選択肢になり得ます。

月極駐車場のデメリット

１．初期投資が必要

駐車場を整備するのにお金、先行投資が必要です。

もし土地上に建物や樹木などがあれば解体撤去が必要です。残土の処分があったり、農地などで盛土が必要な場合も費用が発生します。

更地にして整地したあとは、コンクリートやアスファルト、砂利などで敷き詰めて、駐車場の区画に合わせて車止めを設置したり、マーキングしたりロープを張ったりします。境界にブロックやフェンス、鉄杭や木杭をたてる場合もあります。

その土地の状況によって数十万でできる場合もあれば、数百万かかる場合もあります。この先行投資した整備費用を賃料収入で回収できるのか、そこが問題となります。

２．駐車場運営の手間がかかる

駐車場運営を始めると、管理をする必要があります。

入居者の募集や契約業務、入金管理など、日常的には入居者対応や現地を定期巡回して問題があれば対処していきます。自分で管理する地主さんも多いですが、駐車場運営の手間が発生します。とはいえ、駐車場管理はやろうと思えば個人でできるのが実際のところです。

その管理の手間も、不動産業者にまかせてしまえば、管理費コストは支払う必要がありますが、やることはほとんどなくなります。個人的には管理費を支払ったとしても業者に管理をまかせた方が楽でいいと思います。

【施工事例】名古屋市守山区泉が丘

２００坪の空地を２０台分の月極駐車場にした実例

空地活用を検討の結果、月極駐車場をはじめたお客様の事例です。

駐車場整備前の空き地

まずは雑草や樹木伐採

重機による整地

砂利を敷いて転圧

輪留めとロープ張り、杭で囲い完成

１週間ほどで、２０台分の駐車場が完成。高い固定資産税を払うだけだった空き地が、安定収入をもたらす月極駐車場に変わりました。

月極駐車場もいろいろ、一時的な有効活用にも最適。

アパート経営とか貸コンテナとか借地とか土地活用にもいろいろありますが、その中でも駐車場運営というのは、他の活用方法に比べれば、手軽にできるのが魅力です。

住宅街のなかでも、駐車場不足のとこもありますし、需要が見込める場所については、土地を遊ばせておくくらいなら、駐車場運営をするメリットは大きいと思います。

ただし、収益性については、先にも述べたとおり、春日井の賃料相場を考えると、手軽といえども、借り手が見込めないようなところはもちろん、多額な整備費用をかけるとか、そこまでしてやる必要はないかと思います。

シャッター付きガレージの賃料相場は、青空駐車場の４倍以上

月極駐車場もいろいろあって、よくある青空駐車場でも砂利敷もあればアスファルト敷もありますし、最近ではイナバの物置のようなシャッター付ガレージも人気で、青空駐車場の４～５倍の賃料を得られるものもあります。中には居住中の一戸建の駐車場で使わなくなったスペースを貸すケースもあります。

ちなみに弊社管理の春日井市、守山区の月極駐車場でいえば、常時満車のところも多いですし、少なくとも稼働率７０％くらいはあるのではないでしょうか。

駐車場活用をおすすめできない土地もある

今回ご相談いただいたお客様に関しては、Aさんの１００坪の畑は、駐車場の需要はありそうですが、整備費用が思いのほか大きく、現時点ではやらないという結論になりました。Bさんもそもそも需要がないエリアなので駐車場はやめておくという結論となりました。

もし春日井や名古屋市守山区で土地をお持ちの方で、駐車場運営を検討したい方はいつでもお問合せください。お客様の土地の収益性を考えぬいて最善の活用方法をご提案いたします。

山本　直嗣

春日井シティ不動産（株）代表

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名古屋のお隣、春日井市で不動産業を営む。地元の鳥居松出身で鳥居松小柏原中OB。平成17年に春日井シティ不動産を創業し、不動産売買と賃貸管理を中心に１０００件以上の不動産問題を解決。趣味はラグビー。