【兄弟で共有の土地売却】自分名義の持分だけ売ることはできるか？

兄弟３人の共有名義の土地を売却したいが兄が反対してる

共有名義の土地の売却について相談を受けました。

Aさんは、数年前に兄と妹と三人で３分の１づつ、親から春日井市内の土地を相続。Aさんと妹は早く売却して現金化したいが、兄は売却する気がなく反対されている。できたら兄を説得して、土地を売却したいが、もし無理なら、自分の分だけでも売りたいが、可能か？現金化する方法について教えてほしいとのこと。

今回は、１つの土地を、兄・弟・妹の３人で３分の１ずつ、共有持分で所有しているケースです。

一般的には単独所有、Aさんは共有名義で持分３分の１を所有

共有名義の土地は自分単独で勝手に売ることはできない

一般的には、ひとつの不動産に対して、所有者というのは１人のイメージがあるかと思いますが、共有名義というのは、ひとつの不動産に対して、所有者が複数人いるということです。例えば、共働きの夫婦が半分づつお金を出してマイホームを買う場合とか、今回の相談のケース（図面参照）のように、相続のときに不動産を法定持分でわけるとか、いろいろな事情で共有名義で所有している不動産は結構多く存在しています。

しかし共有名義の土地は、土地を売却しようとするときは名義人全員の同意が必要となります。民法上、共有名義人の過半数の同意で実行できる権利もありますが、土地を売る場合は所有権に影響を及ぼす重大な行為なので、全員の同意が必要となるわけです。Aさんのように自分と妹（３分の２）は土地を売却したくても、兄の同意が得られない以上、この土地を売却することは事実上できないことになってしまうのです。

一般的な単独所有の土地なら自分の好き勝手にできる

いわゆる普通の単独で所有している土地ならば、売ろうが貸そうが放置しようが自分の好きなように権利を行使できます。例えばもし、Aさんが相続のときに図面のように、持分ではなく、兄と自分と妹それぞれ三分割して相続登記をしていたら今回のような問題は起こりませんでした。３人がそれぞれ売りたいタイミングで、Aさんと妹さんは今すぐにでも売ることができたはずです。

Aさんはなんで持分で分けてしまったんだろうと後悔していましたが、相続不動産が一つしかなくて売却しない場合、とりあえずいったん法定相続で共有持分でわけてからあとのことは将来ゆっくりと考えようというケースも少なくありません。それでは３分の１しか持分のないAさんはどうすればいいのでしょうか？お兄さんが売却に反対している間は現金化することはできないのでしょう？

Aさんの共有持分を現金化する方法はないのか？

共有持分の土地を売るのを反対する共有者がいた場合、自分の持分だけを売って現金化するのは現実的には非常にむずかしいです。でも、何か方法がないでしょうか？ここからは持分を現金化する方法論について述べてみます。

その１．お兄さんを説得して全員で土地を売却する

難しいのは承知ですがAさんの望む形としてはこれが一番ベストでしょう。普通の土地売却と変わりませんが、土地を売ったお金を３人で分けるという方法です。今回のご相談のケースで言えばお兄さんの承諾なく土地を売ることはできないのでお兄さんを説得して一緒に売ると。

いまの時点でお兄さんは土地を売る気がない。ということですが、なぜ売りたくないのか？その理由によっては口説き落とす可能性はゼロではないと考えます。どうしても売りたい理由を伝えて、妹さんと一緒に、お兄さんを説得する。とにかく説得する。

春日井の土地情勢を乱暴に言ってしまいますが、将来的に地価が上がるよりも下がる可能性の方が高いというのが一般的な見方ですから、いま売ったほうが得とかいま一緒に売ってくれたら少し多めにお金を渡すとか金銭的な損得を切り口に説得を試みる。あるいは情に訴えかけるとか切り口はいろいろあると思いますし、これを機会に将来的に子どもたち次世代のことも踏まえ、この土地をどうしていきたいのか、兄弟の意見を集約しておくだけでも意義があります。

ただしお兄さんがどうしてもなにがなんでも死んでも売りたくない。なにか特別な理由がある場合は、現時点の土地売却はあきらめるざるを得ないでしょう。

その２．お兄さんに自分の持分を買ってもらう

お兄さんがどうしても自分は売りたくない。そういうのなら、お兄さんに自分の持ち分を買ってもらうという選択肢もあります。

お兄さんがいま土地を売りたくない理由にもよりますが、将来この土地を使いたいとか、子どもに残したいとか、所有し続けたい理由があるなら、お兄さんが弟と妹の持分を買い取って単独所有にしておけば、お兄さんにとってもメリットも大きいですし、お互いにwin-winの結果になるはずです。

ただし、お兄さんに買い取る気持ちがあっても、お金がそもそもないとか、金額で折り合わないとか、そういう可能性もありますが、話をしてみる価値はあると思います。

その３．第三者（他人）に自分の持分を買ってもらう

お兄さんが買い取ることもできない。売ることに協力しない。話し合いもできない。そんな場合の究極の手段としては、自分の持ち分を第三者に売るという選択肢もないことはないです。理屈上は自分の持分だけならお兄さんに関係なく他人に売ることはできます。

とは言え、一般の人がAさんの３分の１の持分だけを買っても、使い道がありませんから、現実的には難しい話です。それでも第三者が買う可能性があるとすればワケあり不動産を専門に扱うプロです。二束三文でも買い取ってもらえるだけラッキーというレベルで思っておいた方がいいでしょう。

例外．共有持分を放棄する

これは今回のAさんには当てはまりませんが、中にはもうお金のことはどうでもいいから面倒なことから一切手を引きたいという方もいます。その場合は、持分放棄をするという方法があります。ただし放棄した土地の所有権移転登記などの手続きには共有者と共同申請が必要となりますので注意が必要です。

持分を現金化するのはむずかしい

残念ながら、今回のAさんのご相談は本人単独ではどうにもできないというのが現実的なところです。自分の持分だけを売るということも理論上は可能ですが、お兄さんが買ってくれるならまだしも、他人で買う人がいたとしても二束三文でしょうから、その場合は、金銭的な損得でみても厳しいでしょう。

そうすると、やはり、まともに売ろうと思うなら、お兄さんを説得して、一緒に売却、そして売却代金を持分でわける。３人が相応にメリットを得ようとするなら、これしかないのではないでしょうか。話の通じる人かどうかにもよりますが、お兄さんの考えが変わる可能性は十分あると思います。話もできないくらい仲が悪いという場合は仲介者を入れることになるでしょう。

まとめ

結局、共有名義のままでは、将来的にも土地を使用するとか売るとかなったときに、全員の意見がまとまらないと何もできません。今は全員仲が良いとか、誰かがリーダーシップをとって意見がまとまっても、将来はわかりません。相続が発生して子どもの代になるといま以上に話し合いが面倒になる可能性は高いでしょう。

親兄弟でも価値観も生活も違うわけで不動産に対する考え方も違って当たり前。結婚してそれぞれの家庭をもてば、より利害が対立することも珍しくありません。Aさんも近い将来この土地をどうするか考えないといけないでしょう。そもそも簡単にまとまる話でもないので、兄弟３人それぞれにとってのメリットやデメリット、売らずに維持した場合、売った場合など、よく話し合うことが大切です。いま売らないという結論がでたとしても、将来のために話し合うことが大切です。

山本　直嗣

春日井シティ不動産（株）代表

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名古屋のお隣、春日井市で不動産業を営む。地元の鳥居松出身で鳥居松小柏原中OB。平成17年に春日井シティ不動産を創業し、不動産売買と賃貸管理を中心に１０００件以上の不動産問題を解決。趣味はラグビー。