【地中埋設物トラブル】買った土地からゴミが出てきたときの対処法

マイホームを建てるために土地を購入してから、基礎工事で土地を掘ってみたら、昔の建物の基礎が残っていたり、コンクリートやブロックの残骸など、いわゆる地中埋設物がでてくることがあります。

さて、その場合、買主や売主はどう対応すればいいのでしょうか。今回の記事では、買った土地から地中埋設物がでてきたときの対処法について説明します。

買った土地からコンクリートガラがでてきた！

売主も自分の土地とは言え、普通は地中の状況まで把握していません。でも、買主がこれから家を建てるに当たり、その地中埋設物を撤去しないといけません。

問題は、だれがどうやって撤去するのかということになります。

これは売買契約条項に含まれる、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）の問題として、処理することになります。（令和２年４月の民法改正で「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。）

瑕疵担保責任とは？（※令和２年４月より契約不適合責任）

売買する土地や建物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」といいます。

瑕疵というのは、つまりは欠陥のこと。契約時には気づかず、引き渡し後に瑕疵が発覚した場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。

建物の場合、構造部分の欠陥や雨漏りやシロアリの被害などが隠れた瑕疵に該当します。土地の場合、地中埋設物が発見されるケースが多いです。民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていません。

一般的な不動産の売買契約では、引き渡し後１ヶ月とか３ヶ月とか契約条項で期限を定めます。

取引条件によっては、瑕疵担保責任を免責にする場合もあります。引き渡し後に欠陥が発覚しても、売主はその責任を負わないと定める売買契約です。

もし地中埋設物が出た場合、撤去方法や費用はどう処理するか

地中埋設物が発見された場合、売買契約書の瑕疵担保条項が「売主が瑕疵担保責任を負う条件」か「売主の瑕疵担保責任は免責の条件（責任を負わない）」のどちらかによって処理の仕方がかわります。

瑕疵担保責任が有り＝売主が費用負担する

瑕疵担保責任の期限内に発覚した地中埋設物は、売主の責任と負担で撤去することになります。

一般的には売主は一定の期間は瑕疵担保責任を負う条項となっています。売主は知らなかったといっても責任は免れません。

実務としては、買主は地中埋設物が見つかったら速やかに不動産会社を通じて、売主に状況を伝えます。そして現場を不動産会社及び売主に確認してもらい、撤去等に要する費用を算出します。

撤去する業者については双方で協議して決めますが、速やかに売主の責任と負担で地中埋設物の撤去を行います。

これが大事なポイントです。

瑕疵担保責任が免責＝買主が費用負担する

瑕疵担保が免責の場合は、もし地中埋設物がでてきたとしても、売主の責任にはなりません。

買主としては、残念ですが、自分の責任と負担で、地中埋設物の撤去等を行う必要があります。ただし、売主が地中埋設物の存在を故意に隠していた場合、瑕疵担保責任に関係なく、告知義務違反等で責任を問われる可能性があります。

買主としてリスクが大きいのは、この瑕疵担保免責で売買するケースです。買主としては出来るかぎり、瑕疵担保免責での契約は避けたいところです。

民法改正により「契約不適合責任」へ移行

令和２年４月１日民法改正により、「瑕疵担保責任」に変わり「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」が制定されました。改正以降、地中埋設物の問題を処理する場合、瑕疵担保責任のときと対処の仕方は同じです。

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）とは？

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が、種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負うこととなる責任です。基本的には瑕疵担保と同じですが、売った商品に対する売主の責任の範囲が瑕疵担保より広くなっています。

売主の善意や無過失に関係なく、結果として土地の異常状態があれば、売主が問われる責任がより明確にされたという感じでしょうか。契約不適合責任の中に、従来の瑕疵担保責任もその一部として含まれたようなイメージです。

まとめ

この地中埋設物は程度の問題はありますが、可能性としては誰にでもありえる話です。私自身の取引経験でも、昔に解体した建物の基礎などのコンクリガラや配管等の埋設物が出てきた経験は何度もあります。民法改正による契約不適合責任が制定されましたが、地中埋設物が出たときの現場の実務としては瑕疵担保のときと大きく変わることはありません。

売主として、知らなかったでは済まない責任がありますが、「地中埋設物の問題」は、それを撤去すればいいだけです。過去の土地の使用履歴なども含めて、少しでも気になるところがあれば、不動産業者に伝えておくといいでしょう。あとでトラブルになったときでも、正直に事情を隠さずに伝えておくことが、売主自身の身を守ることになります。

買主としては、契約の目的物の不備に対する責任所在がより明確になったので、安心できる取引につながるのではないかと思います。あらかじめ土地の履歴などは聞き取りしておきたいところです。

山本　直嗣

春日井シティ不動産（株）代表

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名古屋のお隣、春日井市で不動産業を営む。地元の鳥居松出身で鳥居松小柏原中OB。平成17年に春日井シティ不動産を創業し、不動産売買と賃貸管理を中心に１０００件以上の不動産問題を解決。趣味はラグビー。