駐車場経営は少ない費用でもできる土地活用
所有する春日井の土地で月極駐車場をしたい。という相談がありました。
春日井に畑として使っている土地が１００坪ほどある。年だからぼちぼち畑もやめたいし、月極駐車場にして貸そうと思うがどうか。いくらで貸せるのか？駐車場にするにも整備費用がかかるだろうし、借り手がいるかもわからないので、知恵を貸してほしい。
たまたま別のお客様からも、自宅の一部を駐車場にできないか？相談を受けました。
自宅の土地の一部を駐車場にして貸せないかしら。田舎だが、自宅の敷地は２００坪と広く、自宅や庭や家族の駐車場部分以外のスペースをもてあましていてもったいない。借り手がいるなら一部を駐車場にして少しでも収入を得たい。
ただ土地を所有しているだけでは、税金の負担や草刈の手間など維持が大変なので、駐車場などで人に貸して収益につなげたいという人が増えています。
空地・空家を所有しているが・・・
- 月極駐車場をしたい
- 土地を貸して収益を得たい
- 固定資産税の負担が大きい
- 空地・空家を活用したい
- 相続する土地を活用したい
土地を駐車場にして貸すというのは、アパートやマンションを建てて貸すのと比べると、手間やコストが少なく手軽にできる土地活用と言えます。
この記事では、駐車場運営の始め方についてメリットやデメリットも踏まえて説明します。
そもそも月極駐車場は儲かるのか？
上記の２組のような相談をときどき受けますが、土地を駐車場として人に貸すというのは、土地活用としては難しくありません。
ただし月極駐車場というのは儲けるためにやるものではないです。
都会や駅前の一等地にある時間貸パーキングは別として、春日井の一般的な月極駐車場だと、場所や土地にもよりますが、賃料は月額３０００円～６０００円程度、台数５～２０台くらいの規模がほとんどです。
それでも土地を遊ばせておくよりは、大きな手間をかけず固定資産税以上の収入を稼いでくれる駐車場運営のメリットは少なくありません。
とは言え、駐車場経営のデメリットもありますし、費用対効果と需要と供給のバランスを考えて、最終的に判断することになります。
駐車場運営のメリットとデメリット
月極駐車場の一般的なメリットとデメリットを説明します。
月極駐車場のメリットを考える
１．賃料収入を得ることができる
最大のメリットというか、目的はこれにつきます。春日井の相場で言えば、１台月額４０００円～６０００円くらいのエリアが多いのではないでしょうか。
春日井駅や勝川駅近辺だと、１００００円くらいするところもありますし、郊外に行けば、３０００円とかも普通にあります。あとは、土地の広さと地形によって何台分とめられるのか？それによって、収入見込みをたてることができます。
大きな金額ではないですが、仮に月２～３万円の収入だったとしても年間２～３０万円以上の収入になります。固定資産税くらいは十分まかなえますね。
しかしながら場所によっては借り手がないところもあるので需要があるのかないのかそのあたりの見極めが大事になってきます。
２．契約解除が容易。いつでもやめられる。
これも、貸主の立場で、とても大きなメリットです。駐車場の賃貸借契約というのは、契約解除が容易にできるのです。
いまは駐車場で活用してたとしても、将来、その土地を自己使用したいとか売りたいとかなったときに、容易に駐車場契約を解除して土地を返してもらうことが可能です。
もしマンションやアパートなど建物を貸してる場合だと契約解除はむずかしい。駐車場使用契約以外の一般的な賃貸借契約の場合は、いったんその不動産を貸してしまうと貸主の都合で借主を退去させられません。
なので、土地を「一時的に」活用する目的なら「駐車場で貸す」というのは地主にとっても都合がよい土地活用だったりします。
月極駐車場のデメリットを考える
１．初期投資が必要
駐車場を整備するのにお金、先行投資が必要です。
当然のことではありますが、一応これはデメリットとしておきます。
元の土地の状態によりけりですが、道路から乗入できるようにするために、土地上の建築物や構築物や樹木や土などがあれば解体撤去と整地をします。
更地にして整地したあとは、コンクリートやアスファルト、砂利などで敷き詰めて、駐車場の区画に合わせて車止めを設置したり、マーキングしたりロープを張ったりします。
必要に応じて、境界にブロックやフェンス、鉄杭や木杭をたてる場合もあります。その土地の状況によって数十万でできる場合もあれば、数百万かかる場合もあります。この先行投資した整備費用を賃料収入で回収できるのか。そこが問題となるわけです。
２．駐車場運営の手間がかかる
駐車場運営を始めると、管理をする必要があります。
入居者の募集や契約業務、入金管理など、日常的には入居者対応や現地を定期巡回して問題があれば対処していきます。地主さんが自分で管理しているところもありますが駐車場運営の手間はそれなりにかかります。駐車場管理そのものは面倒なことが多少はありますが個人でできないほどの業務内容でもないのが実際のところです。
もし手間をかけたくないなら不動産業者に管理をまかせてしまえば、管理費コストは支払う必要がありますが煩わしい管理の手間はなくなります。個人的には管理費を支払ったとしても業者に管理をまかせた方が楽でいいと思います。
【施工事例】名古屋市守山区泉が丘
２００坪の空地を２０台分の月極駐車場にした実例
空地活用を検討の結果、月極駐車場を新たにはじめたH様の事例です。
１週間ほどで２０台分の駐車場が完成。高い固定資産税を払うだけだった空き地が、安定収入をもたらす月極駐車場に変わりました。
月極駐車場は儲からないが、一時的な有効活用としては効果的。
アパート経営とか貸コンテナとか借地とか土地活用にもいろいろありますが、その中でも駐車場運営というのは、他の活用方法に比べれば、手軽にできるのが魅力です。
住宅街のなかでも、駐車場不足のとこもありますし、需要が見込める場所については、土地を遊ばせておくくらいなら、駐車場運営をするメリットは大きいと思います。
ただし、収益性については、先にも述べたとおり、春日井の賃料相場を考えると、手軽といえども、借り手が見込めないようなところはもちろん、多額な整備費用をかけるとか、そこまでしてやるものではないでしょう。
地域性と需給バランスをみて、借り手が見込めるなら、土地活用として検討の余地はあると思いますが、決して儲けるためにするものではないです。
ちなみに弊社で管理している駐車場でいえば、稼働率はわりとすべて良いと思います。常時満車に近いところも多いですし、少なくとも稼働率７０％くらいはあるのではないでしょうか。
今回ご相談いただいた２件のお客様に関しては、２００坪の自宅敷地の一部の方はそもそも需要がないエリアなので１００％やめておいた方がいい。もう１件の１００坪の畑も、駐車場の需要はありそうですが、１００万を超える整備費用の負担を考えると現時点ではやらない方がいいという結論でした。
もし春日井や名古屋市守山区で土地をお持ちの方で、駐車場運営を検討したい方はいつでもお問合せ下さい。お客様の土地のコストパフォーマンスを重視した活用をご提案いたします。
