名古屋市守山区の土地の売買で、隣地の境界ブロック塀と基礎の一部がこちらの土地に越境していることが判明しました。本来は越境物の解消をして買主に土地を引き渡すべきところですが、今回は越境確認の覚書を隣地所有者と取り交わし現状で引き渡すことで買主に承諾していただきました。
土地売却時に越境があった場合の対処方法
土地を売却するときに、隣地との土地境界における問題がでてくることがあります。隣の家の木の枝やブロック塀の一部がこちらの土地に侵入している。屋根のひさしや雨どいがはみ出ている。誰が見ても明らかにはみ出ている場合もあれば、目視ではわからない微妙な場合もあります。今回の記事では、越境問題が土地売却にどんな影響を及ぼすのか？どのように対処するのか？について説明します。
越境とは
土地には自分の所有地と他人の所有地を分ける境界が定められていますが、越境というのは、他人の土地に樹木やフェンス、塀などがはみ出している状態のこと。隣の家の所有物が自分の土地に侵入されている場合もあれば、自分の所有物が他人土地に侵入している場合もあります。隣地同士がお互いに気づかない程度の越境もありますが、売買のときに問題になることが多いです。
土地を売るときに越境しているとなにが問題なのか？
越境によって、買主が当初予定した建築に支障が出たり、隣地から越境の責任を問われる可能性もあり、売主の立場として損害賠償請求や契約解除のトラブルに巻き込まれてしまう恐れがあります。悪意や故意で越境している人は普通はいないですが、誰でも自分の土地に他人の所有物が無断で侵入している状態に気づけばそれを解消したいと願うでしょう。
売主の責任で解決して買主に引き渡すのが原則
ひとくちに越境といっても、木の枝など誰が見ても明らかにはみ出ている場合もあれば、土地家屋調査士による確定測量をしないとわからないレベルの越境もあります。しかし程度に関係なく、越境があれば売主の責任で解決して買主に土地を引き渡すのが原則です。例外的に買主が承諾すれば、越境状態のままでも売却することができます。
越境トラブルの解決方法
仲介業者としては、越境が判明したら、売主および買主、隣地所有者それぞれに状況を説明して、まずは越境の解消に努めます。売主の所有物が隣地にはみ出ていたり、木の枝など簡単に撤去できる越境ならそれを撤去すれば済む話ですが、隣地の所有物がこちらの土地にはみ出ている場合、人間関係が悪かったり金銭的負担が絡むと隣地の方がすんなり撤去に応じてくれず揉めることもあります。
また、撤去の意志があっても建物の躯体や構築物の基礎の一部だと、その越境部分だけの撤去ができず、事実上、越境解消ができない場合もあります。できるなら越境物は撤去して、越境状態を解消するのがベストですが、越境状態をいますぐ解消しなくても、買主の土地や建物利用に支障がないケースなど、買主が承諾してくれれば、売買取引の現場としては「越境に関する覚書」を取り交わして越境問題を収めることも多いです。
越境に関する覚書とは？
越境に関する覚書には、越境の事実とその状態を維持すること、将来、越境物の建替えの際には越境を解消することなどを記載し、具体的な越境部分を落とし込んだ測量図なども添付します。
売主と隣地所有者が取り交わします。買主は売主からこの覚書を引き継ぐことになります。
境界トラブルは隣地の人間関係のこじれが元
一般的な売買契約では、売主が土地境界を買主に明示する条項はありますが、越境を解消する義務までは明示されてません。
しかし、越境状態は隣地との境界トラブルの火種なので、自分の家や土地を売ろうとする場合、まずは越境の有無を確認して、越境がある場合には原則は越境物の撤去をし、現実的に撤去が難しい場合は、買主にその状況を事前に説明し、同意を得ておく必要があります。
まとめ
越境というのは、一般個人の方の日常生活においては気にされない方も多いですし、実際に越境していたとしても買主の土地利用に大きな支障が出るケースは少ないですが、買主が建売業者や分譲業者だと、越境がある場合は売主の責任で解消して（覚書ではダメ）引き渡すという特約（もし解消できなければ契約解除）を課されることもあります。
越境している隣地の人も迷惑かけてごめんなさいと気持ちよく撤去してくれる人もいれば、これまで許されていたのにいきなり撤去と言われても困るとか、お金がないとか、そっちでお金ですなら撤去してもいいとか、中には過去に近所付き合いで揉めたとかで難癖付けてくるような人もいます。
本来、越境物の撤去費用は越境している人が負担すべきものですが、ケースバイケースでやむなく売主が負担して解消せざるを得ない場合もあります。土地売買では、仲介業者が間に入って取引が滞りなく完了できるように動きますが、隣地のトラブルで土地が売れにくくなったり、価格が安くなってしまうということはありえるので、できれば日ごろから隣地の方とは仲良くできるといいですね。
